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投融并購實務
2016-11-18
導語:房地產(chǎn)并購項目,實踐中一般采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩種方式。不同的轉(zhuǎn)讓方式各自存在不同的法律風險。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式下的法律風險,主要考察轉(zhuǎn)讓人是否取得了施工許可證,是否有具備了開工條件的建設項目。已經(jīng)具備施工許可證和開工條件的建設項目的,應根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同與相關(guān)文件至房產(chǎn)管理部門履行土地使用權(quán)變更登記手續(xù),并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行備案。
房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下,受讓方必須考慮房地產(chǎn)項目風險和公司股權(quán)風險雙重風險。
1、注意股權(quán)變更應當獲得相應的批準手續(xù)。
股權(quán)收購程序是否具有合法性和有效性,關(guān)乎轉(zhuǎn)讓的成敗。企業(yè)涉及國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理機構(gòu)的批準或決定,并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后,才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。中外合資的項目公司,當股權(quán)發(fā)生變更時,企業(yè)還必須經(jīng)外經(jīng)委審批,確認投資主體發(fā)生改變,否則股權(quán)收購合同不能生效。
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款的支付風險。
由于房地產(chǎn)項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及金額一般都非常龐大,交易款往往一般無法一次性付清,因此合同中應當明確股權(quán)收購的交割時間和方式。交易款支付與股權(quán)的交割一旦設計不合理,會使整個股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨失敗風險,出讓方極有可能拿不到交易款,受讓方可能喪失股權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款的支付風險,包括分期支付分批轉(zhuǎn)讓的法律風險和先交割后支付的風險。
3、注意目標房產(chǎn)項目規(guī)劃、建設是否合法。
無論并購采取何種方式,受讓人最終的目的是項目本身,因此需考察項目方案所涉及的細節(jié)問題,包括房地產(chǎn)項目對周邊居民的日照影響,場地是否有利于組織施工、地下條件、用地性質(zhì)、土地使用年限、原來的設計結(jié)構(gòu)等因素,還要注意房地產(chǎn)項目審批的手續(xù)是否完備以及是否有違法情形。
4、房地產(chǎn)項目公司以往經(jīng)營的潛在風險。
房地產(chǎn)項目公司以往是否存在違規(guī)經(jīng)營,包括是否有偷稅漏稅的潛在納稅處罰風險,董事會、股東會決議是否合法有效等,都有可能造成對房地產(chǎn)項目公司及負責人在經(jīng)濟上或非經(jīng)濟上的法律責任。雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議中一般約定受讓方對以往的經(jīng)營不承擔責任,但受讓方收購股權(quán)后,稅務局等政府部門仍可以就以往經(jīng)營的非合法性對收購后的房地產(chǎn)項目公司進行處罰,收購方承擔了相應的處罰后,再對原股東進行追償時,存在原股東已無力償還的風險。
5、房地產(chǎn)項目公司的產(chǎn)權(quán)風險
土地使用權(quán)或在建工程有可能存在被原股東多次抵押,也有可能被原股東的債權(quán)人查封的情況。因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要進行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的過戶,產(chǎn)權(quán)風險相對隱性,因此作為受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標注有他項權(quán)利的登記,并到房地產(chǎn)管理部門核實產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍?/span>
6、注意了解房地產(chǎn)項目公司的潛在債務問題。
房地產(chǎn)項目公司的債務,包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。受讓方收購股權(quán)后,必須承擔目標公司的債務責任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定受讓方對目標企業(yè)被收購前形成的債務不承擔責任,但由于這種協(xié)議條款不能對抗善意的第三人,收購方只能在對外承擔了債務責任后再對原來的股東進行追償。而這時原來股東的償債能力可能已經(jīng)沒有保證,從而使股權(quán)收購方無處追償。
7、轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確辦理工商變更登記的法律責任。
實踐中,經(jīng)常發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,由于一方反悔拒絕提交相關(guān)文件,導致股東變更無法完成的情況,給受讓方造成巨大損失。為避免此類情況的發(fā)生,并購企業(yè)應當在合同書中對辦理工商變更登記手續(xù)的法律義務和違約責任作明確約定。
(文章摘自2016年11月16日《江蘇俊哲律師事務所》)
圖片來源:找項目網(wǎng)
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